[독후감] 월급쟁이 부자의 머니 파이프라인

사실 루지님 블로그는 약 5년 전부터 보고 있었는데 정작 집필하신 책은 읽어보지 못했었다.
부동산 공부를 위해서 추천 도서를 찾다가 이번 기회에 읽어보면 좋겠다고 생각이 들어서 읽기 시작했다.
마침 주말에 루지님도 자주 언급 하시는 속초로 부모님과 여행을 갔었는데 거기서 다 읽고 돌아왔다.

울산바위 앞에서

특히 나에게 생소했던 부동산 소득을 위주로 정리했다. 올해 안에 부동산에 투자에 도전할 예정이기 때문이다.
근로소득 부분에서 도광양회라는 단어는 딱 지금의 내 상황을 대변하는 것 같아서 계속 머릿속에서 떠나지 않는다.
콘텐츠 소득은 다시 한번 블로그를 활성화해보려는 나에게 루지님이 응원을 해주시는 것 같았다.
사업 소득은 내 전문성을 살려서 사이드 프로젝트 등으로 창업/동업하는 방향으로 시도 중이다.
배당 소득은 유일하게 익숙한 분야였고 중요하지만 잊고 있었던 것들을 복습하는 느낌이 들었다.

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선순위 담보대출
후순위 적격대출
⇒ 선순위/후순위: 선순위로 대출을 실행한 금융 기관은 가장 먼저 대출금을 회수할 수 있는 권리. 후순위는 말 그대로 선순위 다음
⇒ 적격대출: 주택 구입자를 대상으로 한 장기고정금리 대출

자산을 계속 보유하거나 또는 부채를 갚을 돈으로 오히려 추가 자산을 사서 총 자산을 키우는 쪽으로 방향을 잡아야 한다. 총 자산이 커지면 보유했던 부채 비율은 자동으로 낮아지는 법이니 말이다.

M2: 시중에 유통 중인 통화량

부채 부담을 낮추기 위해 더 많은 부채를 일으켜 돈의 가치를 낮추는 식으로 갈 것이다.
더 많은 돈을 찍어내 돈의 가치를 낮춘다는 사실을 기억하고 보유한 부채를 쉽게 갈지 말고 부채를 잘 활용하는 사람이 되자.

화폐 구조상 지속적인 가치 절하에 따라 집값은 오르고 일으킨 대출금은 대출을 받은 그 시점에 고정되기에 33년의 여정을 거치면서 부담은 상대적으로 줄어든다.

매매가가 오르면 임대료도 비례해서 올라가는데, 정작 일으킨 대출의 부담은 시간이 가면서 화폐가치가 하락하며 녹아내리고, 누군가 대신 갚아주기 때문에 순자산 비율은 오히려 올라가며 보유한 자산에 안정성은 더해지게 된다.

총 자산 = 순자산 + 부채

⇒ 인플레이션에 따라서
순자산(부동산)의 가치는 증가하고
부채 가격이 감소하는 효과

결국 퇴사를 결정하는 요인은 다양한 현금흐름이지 자산 규모 그 자체는 아니다. 자산 팽창기에 매수한 부동산과 주식 등이 많이 올라 총 자산 규모가 커졌다고 은퇴를 고려하는 사람들이 생각보다 많다. 그러나 총자산 규모와 경제적 자유는 동일어가 아니다.

DSCR: '쉽게 표현하면 내가 현재 받는 근로소득 중 배당소득이 몇 퍼센트가 되는가'를 뜻한다. 나의 월 급여가 300만 원이고, 월 배당금이 30만 원 이면 DSCR은 10%라는 것이다.

도광양회: 자신의 재능이나 명성을 드러내지 않고 참고 기다린다.

오전에는 대부분 투 자 아이디어를 정리하고 콘텐츠를 만드는 데 시간을 보내고 오후에는 사람들을 만나거나 새로운 투자 물건을 보는 등 외부 활동을 하는 편이다.

본인이 거주하는 곳이 수요가 감소하는 지역인데도 해당 지역에 내 집을 마련해야 하는지 궁금할 수 있다. 나는 아니라고 얘기하는 편이다.

수요가 하락하는 지역은 앞으로도 가격 조정을 받을 확률이 높다. 내 집 마련도 결국 재테크 관점에서 접근해야 한다는 얘기다. 실거주 1채는 국가가 허용한 비과세 전략 중 하나다. 위와 같은 경우라면 오를 만한 지역 또는 앞으로 이사를 가고 싶은 지역을 대체 매수하고, 근무지 주변에서 임대로 거주하는 것을 고려해야 할 것이다.  
⇒ 수요는 어떻게 측정할 수 있을까?

실수요자 유입으로 전세가격이 상승하여 매매가와의 차이가 줄어드는 때를 주목해야 한다. 전세가율이 높아진다는 것은 안전마진이 그만큼 높아졌다는 것이며, 전세는 실사용 가치가 부여된 만큼 물가상승분을 가장 잘 반영하기 때문이다. 물가가 오르는 이상 전세가격이 하락하기란 어렵다. 우리가 살면서 접하는 전세가 하락으로 인한 문제들은 주변 대규모 입주 물량으로 인한 일시적인 조정일뿐, 전세가격은 다시 물가상승 속도에 맞춰 올라갈 것이다.

1. 지역 간 갭 메우기
2. 지역 내 단지 간 갭 메우기 
3. 단지 내 평형 간 갭 메우기

시장은 이전보다 더 많은 돈을 풀 것을 요구하고 있다. 돈을 푼다는 건 결국 부채를 키운다는 것인데, 문제는 이 부채 부담을 낮추기 위한 방법으로 인플레이션을 일으키는 방향으로 가고 있다는 것이다.

수요 확장에 영향을 미치는 2가지 요인
- 학군
- 일자리

판교의 남쪽 용인플랫폼시티: GTX 기반의 교통허브, 경제자족, 친환경 도시

가처분소득: 개인소득 중 소비/저축을 자유롭게 할 수 있는 소득

안전마진
- 부동산: 대지지분(아파트 매매가에서 토지가 차지하는 비중), 대지가격 상승률, 대지가격 환산가가 매매가에서 차지하는 비중
- 주식: 배당성장기간, 배당성장률, 배당성향

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월급쟁이 부자의 머니 파이프라인