[독후감] 5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축

부동산을 공부하기 시작했다고 친구에게 말하니 선물 받은 책.
아직 재개발/재건축 투자를 결심한 것은 아니라서 와닿지는 않았지만 부동산 초보인 나는 기본적인 지식을 쌓는 계기가 되었다.

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갭투자도 보통 4년은 걸린다. 2년 전세 기간이 끝난 뒤에 세입자가 '계약갱신청구권'을 행사하면 집주인은 별다른 사유 없는 한 연장해주어야 하기 때문이다.
(이때 전세 보증금은 최대 5% 범위에서 증감이 가능)

재개발 재건축 구역에 집을 사면 '조합원' 자격이 주어지는데, 조합원은 청약을 통한 일반분양가보다 훨씬 저렴한 가격에 아파트를 받는다. 헌 집의 가격과 조합원분양가의 차액만큼은 준비해야 한다.

asil.kr
- 가격분석: 매매가격지수, 전세가격지수
- 입주물량: 적정 수요, 공급 물량
aptgin.com
- 지인빅데이터 - 미분양: 미분양
청약홈
- 청약 경쟁률

대장 아파트 5가지 요소
- 일자리
- 교통
- 학군
- 상권
- 자연환경

재개발: 정비기반시설이 열악
재건축: 정비기반시설은 양호
(정비기반시설: 도로, 상하수도, 공동구, 공원, 공영 주차장 등 공동 이용시설)

⇒ 나의 상황에 더 맞는 리모델링과 비교

조합설립: 전체 사업의 30% 진행
주의할 점
- 다물권자 물건인지 확인
- 투기과열지구에서 조합설립 이후에 매수하면 입주권이 나오지 않으니 주의
1군 건설사(래미안, 힐스테이트, e편한, 더샵, 자이)가 뛰어드는 구역은 사업성이 좋다.

사업시행인가: 전체 상업의 50% 진행
사업시행인가 직후에 프리미엄이 붙어서 시세가 뛴다.

감정평가 단계
실망 매물 발생

관리처분인가: 전체 사업의 80% 진행
투기과열지구는 관리처분인가가 나면 5년간 다른 정비 사업의 조합원 분양, 일반분양을 받을 수 없다.
다주택자는 멸실 등기 이후 매수

- 입주권: 조합원이 새 아파트를 얻을 권리
- 분양권: 청약 당첨권
일반분양 직후에는 분양권 투자가 유리(초기 투자금이 적게 듬)
입주 시기에 매수할 때는 입주권이 유리(물건이 좋을 확률이 높음)

아무것도 하지 않으면 아무 일도 일어나지 않는다.

토지등소유자: 조합 설립 전 조합원이 될 사람. 조합원(진)
비례율 = (종후 자산평가액 - 총사업비) / 종전 자산평가액
권리가액 = 감정평가액 * 비례율
분담금 = 조합원분양가 - 권리가액
조합원분양가: 조합원에게 아파트를 분양하는 가격

부동산 방문 꿀팁  
- 말을 많이 하지 마라
- 투자금을 미리 정하고 가라
- 수수료를 깎으려고 하지 마라

안전마진 = 비교 대상 아파트 현 시세 - 총 투자금

실전 계약 꿀팁
- 계약금, 중도금 지급일, 잔금일: 6월 1일을 기억하라
  6월 1일을 기점으로 부동산을 소유한 사람이 그해에 재산세와 종부세를 납부
- 중도금을 반드시 설정하라

- 국세
- 양도소득세
- 종합부동산세
- 지방세
- 취득세
- 재산세

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5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축