[독후감] 노후를 위해 집을 이용하라

부동산 공부를 위해 추천 도서를 찾아보면 늘 리스트에 올라가 있던 책.
재밌게 술술 읽혀서 하루만에 다 읽었다.

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반드시 물가상승률을 능가하는 수익을 올려야만 합니다.

대출을 받지 않고 내가 가진 자금 범위에서 전세를 낀 채 주택을 구입한 후 차츰 전세를 월세로 바꿔나가는 것이 현명한 전략입니다.

앞으로도 물가상승률은 더욱 높아질 겁니다. 이를 방어할 수 있 는 것은 실물자산이며, 실물자산의 대표는 바로 부동산입니다.

저는 노후를 위한 가장 안정적인 투자처는 임대수익을 얻을 수 있는 부동산이라고 생각합니다. 따라서 일을 하는 동안에는 착실히 돈을 모아 1~2년마다 소형 주거용 부동산을 1채씩 구입하기를 권합니다.

아파트는 20 ~ 30년 후에도 사라지지 않습니다.

경기 하락 시 가장 강한 투자처는 소형 주거용 부동산입니다.

⇒ 주식투자 vs 부동산투자 섹션은 솔직히 큰 동의가 되지 않는다. 아마 작가님은 국내 주식만 생각했던 것 같다.

저는 서울과 경기지역의 인구는 줄지 않을 것이라고 생각합니다. 지방의 대도시도 마찬가지입니다.
⇒ 나도 그렇게 생각했다.

서울로 들어올 외국인은 점점 더 늘어날 것입니다.
⇒ 출산율이 낮아도 인구는 늘고 있는 2024년 처럼. 작가님 예상이 맞았다.

고액 연봉을 주는 대기업이 위치한 지역의 부동산 가격은 하락하지 않는다.

월세를 가져다주는 부동산이나 연금에 투자하면서 거기에서 나오는 현금흐름 안에서 지출하며 생활하는 것이 최고의 방법이라 생각합니다.

빈부의 격차는 투자 지식의 격차

1. 열심히 일하며 연구해서 자기 분야에서 전문가가 된다.
2. 아끼고 저축한다.
3. 좋은 수익을 가져오는 안전한 투자처에 투자한다.
4. 이와 같은 과정을 지속적으로 반복한다.
⇒ 역시 이것이 진리다.

수요가 많고 공급이 줄어드는 곳에 투자하는 것이 경제 원리상 가장 합리적입니다. 따라서 중산층 이상이 거주하는 주택보다는 서민층이 주거하는 부동산에 꾸준히 투자하는 것이 투자의 해법입니다.

유지비용이 많이 드는 주택
주상복합아파트 > 타운 하우스 > 대형 아파트 > 소형 아파트 > 원룸 오피스텔 > 빌라

노인 인구 증가에 따른 역세권 소형 아파트/빌라

수익률을 계산할 때는 반드시 '연수익률'로 계산해야 합니다.

매매 10억 / 전세 3억 / 투자금 7억 ⇒ 매매 17억 일때 2배 수익
매매 1억 / 전세 7천 / 투자금 3천 ⇒ 매매 1.3억 일때 2배 수익

첫째, 수익률은 반드시 연 단위로 계산
둘째, 투자금이 적을수록 수익률이 높아짐
⇒ 즉 전세가율이 높아야 한다. 

부동산투자 수익률은 정기예금 금리의 2배가 되어야 합니다.

전세가율이 높은 아파트가 투자가치가 높다.

대출을 받아야 한다면 단 1건 이하로 받으세요.

부동산 정보는 신문, 책, 온라인 상에 있지만 해답은 현장에 있습니다.
⇒ 실제로 나도 부동산 임장 후에 마음이 바뀐 경우도 많다. 다만 중개 사무소에는 잘 들르지 않는데(내가 야행성이다 보니 야밤에만 다님...) 이제는 좀 들려야겠다.

미래를 예측하지 마세요. 미래를 예측하는 전문가의 말도 믿지 마십시오.
⇒ 캬...! 사이다. 주식도 마찬가지.

현명한 투자자는 동일한 현상에서 기회를 찾습니다. 동일한 현상에서 이면의 속성을 파악합니다.
 그 현상들을 자신에게 유리하게 재해석하는 것만이 투자자의 바른 자세입니다.

부동산은 내 친구이며, 동반자이며, 사업이며, 기업이며, 현금을 낳는 황금오리이며, 과실을 맺는 나무입니다. 부동산을 평생 보유하라고 말합니다.

절대 팔지 않겠다는 각오를 해야 평생 보유할 수 있는 부동산을 구입하게 됩니다.
⇒ 진짜 평생 안 판다는 생각을 하니깐 그제서야 부동산 매수 결정을 내릴 수 있었다.

세금은 반드시 모두 내세요.
⇒ 소득이 있는 곳에 세금이 있다.  양도 소득세가 무서워서 해외 주식을 하지 않는게 어리석은 것처럼. 모범 납세자가 될 것이다.

전업투자를 하고 싶다면 연 임대소득이 직장 연봉보다 커질 때, 비 근로소득이 연봉보다 많아졌을 때 하길 바랍니다.
⇒ 결국은 현금흐름을 만들어야 퇴사를 할 수 있다.

부동산투자 기록으로 보는 Lesson
- 현장 조사는 필수
- 임차인 면접 필수
- 오피스텔, 도시형 생활주택 투자는 반대
- 역세권 굳
- 종합병원 생김 ⇒ 직원 추가 증원 수요 있음
- 빌라는 유지비가 적고 재개발도 기대 가능
- 경락잔금 대출을 이용할 때는 등기 업무를 반드시 법무사에게 맡겨야 함
- 유치권이 얽혀 있다면 절대 투자x
- 노도강 가격 상승 ⇒ 광명, 산본, 군포로 퍼짐
- 같은 조건이면 대단지(7-800 세대 이상)
- 전세가가 하락하면 반전세 or 월세

실전 투자 프로세스
1. 서울과 경기 지역 중 전세가율이 높은 아파트를 찾는다.
2. 인터넷으로 사전 조사를 한다.
3. 인근 부동산 중개소 전화해서 확인한다.
4. 해당 아파트에 직접 방문해서 살펴본다.
5. 투자 가치가 있다는 판단이 서면 바로 계약한다.

마이너스 통장을 만들어두는 것이 좋다.

중요한 것은 등기도 내가 직접 할 수 있다는 것을 아는 것입니다.

사봐야 알 수 있습니다. 두려움을 떨치고 경험해봐야 합니다.
⇒ 정말 공감 된다. 주식도 해봐야 알 수 있는 것처럼. 그래서 나도 부동산에 뛰어들려고 한다.

한 번도 실패하지 않은 사람은 한 번도 도전하지 않은 사람입니다.

임대사업 등록을 하게 되면 소유한 부동산을 팔기가 어려워짐에 따라 자연스럽게 장기 보유하게 되고, 종부세 대상에서 제외된다는 혜택이 생깁니다.

임대인의 의무를 잘 이행해야만 전세를 갱신하거나 새롭게 세입자를 구할 때 쉽고 더욱 좋은 가격에 세를 낼 수 있습니다.

진짜 부자의 조건
⇒ 처음 부자의 조건을 보고 책을 덮을 뻔했는데 역시 뒤에 다른 내용이 나왔다. ㅎㅎ
1. 플러스 자산이 많아야 합니다.
   ⇒ 현금 흐름을 창출하는 투자
2. 마이너스 자산이 적어야 합니다.
   ⇒ 집, 자동차 유지 비용 줄이고, 골프 회원권 등으로 돈을 묶지 말라
3. 나 자신을 위한 교육에 돈을 지출해야 합니다.
4. 만족과 절제를 알아야 합니다.
5. 구제하는 삶을 살아야 합니다.

작은 믿음이라도 갖고 있으면 꿈을 이룰 수 있지만 대단한 꿈을 가지고 있다고 해도 믿지 않으면 이룰 수 없는 것이죠.

⇒ 다만 부동산 공부하면서 아직 이해가 안 되는 부분이 전세 개념이다. 어차피 세입자에게 돌려줘야 하는 돈이라서 그 돈으로 지금의 나처럼 불안정한 투자는 불가능할 것 같다. 만약 세입자에게 돌려줄 돈을 그 다음 세입자에게 받고 그 세입자는 그 다음 세입자에게 받아서 주고 평생 내가 안 돌려준다는 것을 전제 하에 두고 투자를 해야 하는 걸까?

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노후를 위해 집을 이용하라